Питер Девелопмент / Проекты / Аналитические статьи

Опубликовано: 26.10.2018

видео Питер Девелопмент /  Проекты  / Аналитические статьи

Peter Joyner Food Development Chef gives advice on entering the industry
Ноябрь 2007 года

Стремительно растущий в последние годы рынок торговой недвижимости начинает подавать первые признаки насыщения. Инвесторы начинающие сейчас новые проекты обеспокоены - каким будет рынок через 3 - 4 года, когда их проекты выйдут на рынок? Смогут они занять своё место на рынке или время уже упущено? В настоящей статье мы постарались оценить перспективы рынка и дать прогноз на перспективу в 4 - 6 лет.



ВОПРОС ПЕРВЫЙ - КТО ФОРМИРУЕТ РЫНОК?

Рассматривая рынок ритейла (торговых площадей) Санкт-Петербурга, надо учитывать три базовых составляющих формирующих рынок:

   1. Владельцев торговой недвижимости (они не всегда сами торгуют);

   2. Арендаторов (именно они осуществляют основной объём торговли);


Design Thinking for Development Cooperation | Victoria Peter | TEDxBerlin

   3. Покупателей (непосредственно петербуржцы);

За последнее десятилетие все три силы, формирующие рынок претерпели изменения и теперь можно говорить о приближении стадии насыщения рынка, однако это насыщение и переход в зрелую фазу для каждой из трёх составляющих определяется своими, специфичными признаками. Рассмотрим их подробнее:


PROF. PETER .A. OKEBUKOLA @ INTERNATIONAL CONFERENCE ON AFRICAN DEVELOPMENT ISSUES (DAY 2)

ВЛАДЕЛЬЦЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ;

Всего в городе более 6 млн. м2 торговых площадей. Почти 60% этих площадей относятся  к street-retail (уличная торговля и старые универмаги - доля последних крайне незначительна). Этот формат достаточно консервативен и прирост в этом сегменте наблюдается только при вводе новых домов, при которых на первых этажах строят встроено-пристроенные помещения (ВПП). Структура торговых площадей по состоянию на конец 2006 года показана на рисунке №1

Рис. 1

А вот сегмент современных торговых площадей стоит рассмотреть более подробно. В первую очередь впечатляет динамика прироста вновь вводимых площадей. На Рис. №2 показана динамика ввода новых торговых компелксов (всех форматов) за последние годы:

Рис. 2

До 2000 года у нас в городе практически не было современных торговых центров. Бурный рост торговых комплексов современных форматов был обеспечен высокой инвестиционной привлекательностью торговой недвижимости (расчётные сроки окупаемости в 2002 – 2005 годах были ~ 4,5 - 5 лет).

Прогноз суммарной площади современных торговых комплексов на 2007 год – достижение уровня 3 млн. м2. Возникает законный вопрос для девелоперов - а где граница, за которой дальнейший экстенсивный рост станет невозможным?

Помочь нам могут фундаментальные исследования компании "A.T.Kearney" . Специалисты этой компании разработали GRDI  (Глобальный Розничный Индекс Развития) и оценивают привлекательность рынков 100 стран мира по этому комплексному индексу. Для понимания способа оценки рынка рассмотрим методику использования индекса более подробно: индекс состоит из четырёх слагаемых имеющих разный вес. Каждое слагаемое оценивается по 100 - бальной шкале.

   1. Риски характерные для стран (вес 25%) : политические, экономические, долговые индикаторы, долги по неплатежам, доступ к кредитным средствам, опасность терроризма, коррупция и т.п.

   2. Рыночная привлекательность страны (вес 25%) : розничные продажи на душу населения, размер населения, доля городского населения, уровень деловой активности, правовое поле, госрегулирование экономики и т.п.

   3. Рыночная насыщенность страны (вес 30%) : доля современных форматов торговли, наличие и количество международных операторов, их доля на рынке и т.п.

    4. Фактор времени (вес 20%) : учитывает скорость развития рынка.

Ниже, на Рис. 3 показаны страны, проранжированные по уровню привлекательности для развития ритейлового бизнеса по состоянию на 2006 год:

Глобальный Розничный Индекс Развития (GRDI) позволяет оценить степень привлекательности рынка страны комплексно:

Рис. 3 Привлекательность рынков стран (GRDI индекс).

Как видно из таблицы, рынок России оценивается специалистами компании "A.T.Kearney" как очень привлекательный рынок, однако они указыаают, что время выхода на рынок оканчивается.

Что это значит для инвесторов? Рисунок №4 показывает сложившуюся ситуацию графически, оценивая этап развития рынка России во времени, за последнее десятилетие:

Рис.4 Развитие рынка ритейла в странах за 1995 - 2006 годы.

Структура рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга

С точки зрения обывателя, количество торговых центров в городе уже достигло комфортного уровня и питербуржец стал ленив. Выманить его в другой район города для посещения ТРК трудная задача (подробнее это мы рассмотрим в разделе покупателей).

Прежде чем перейти к структуре рынка современных торговых площадок в городе, полезно привести базовую классификацию торговых комплексов:

Если рассматривать структуру рынка торговых комплексов, то возможна сегментация по ряду признаков:

по площади обслуживаемой зоны по типу специализации и т.п.

Рассмотрим это подробнее:

Форматы торговых центров (сегментация по площади  зоны обслуживания)

Микрорайонный торговый центр (Convenience center)

Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек.Примером такого торгового центра является "Магнит".

Районный торговый центр (Neighborhood center)

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр (Community center)

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.

Суперокружной торговый центр (Super community center)

Имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Существует разновидность суперокружного торгового центра - Пауэр центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. каждый. Такими якорями являются "жесткие" товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узко направленных "убийц категорий" (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85 % общей арендуемой площади.

Региональный торговый центр (Regional center)

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более.

Суперрегиональный центр (Super regional center)

Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального торгового центра является "МЕГА".

Существует классификация торговых центров по виду специализации.

Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:

Фестивал-центр (Festival Center) - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площад и т.п. местах.

Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров.

Торговый центр Моды (Fashion Center) - якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах.

Аутлет-центр (Outlet Center) - в factory outlet центрах торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В fashion outlet центрах располагаются стоковые магазины торговых марок. В качестве сопутствующий операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города, на окружной дороге и т.п. местах.

Пауэр-центр (Power Center или retail - park) - в его состав входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями.

DIY – центры – обычно специализированные строительные центры построенные по принципу “BIG BOKS”. Примером может служить «К-раута». В состав таких центров могут входить торговые супермаркеты и даже гипермаркеты с дополняющей тематикой (к примеру садовые центры).

Перечисленные формы и форматы торговых центров в разной степени представлены (или ещё не представлены) на рынке Санкт- Петербурга. В первом приближении структуру современных торговых площадей в Санкт-Петербурге можно показать на Рис.5

Рис.5 Структура современных торговых площадей Санкт-Петербурга.

Как Вы можете видить, почти 70% из современных торговых площадей приходится на обычные торговые центры. В пересчёте на 1000 жителей города, GLA современных торговых центров составляет порядка 300 м2/1000 человек. В Европе этот показатель составляет в среднем 200 м2/1000 человек.

Иными словами Санкт-Петербург по обеспеченности торговыми площадьми обогнал средний европейский уровень. Дальнейшее повышение уровня обеспеченности торговыми площадьми регулируется экономической целесообразностью, и для прояснения этого вопроса, необходимо рассмотреть ситуацию сложившуюся с арендаторами торговых центров.

ВОПРОС ВТОРОЙ - А КТО АРЕНДАТОРЫ (ТОРГОВЦЫ)?

Для начала давайте определимся - кто торгует в ТРК (торгово-развлекательных центрах).

На сегодняшний день в городе представлено несколько десятков торговых марок (брендов) преимущественно класса "mass-market". Часть из них показана на Рис. 6

Рис.6 Некоторые бренды представленные на рынке Санкт-Петербурга

Мы специально не приводим люксовые бренды, т.к. они представлены в ограниченном количестве и "погоды" на рынке не делают.

Специалисты оценивают ситуацию не однозначно. Времена барахолок и вещевых рынков стремительно ушли в прошлое, а вот покупатели избаловались, потеряли мобильность и предпочитают посещать ближайший от дома ТРК. На этом фоне развитие брендованных сетей связано прежде всего с необходимостью увеличения объёма продаж в условиях жёсткой конкуренции. Одиночные бутики сейчас не выживают. Ставка на близость к потребителю вынуждает торговцев открывать свои магазины как можно в большем количестве ТРК (в идеале во всех ТРК). В результате асортимент торговых марок в ТБК Петербурга достаточно однородный (а вернее однообразный). Вывод на рынок новых брендов затрёднён и затратен. Иными словами, кто хотел быть представленным на рынке уже здесь, а остальные особо не рвутся.

В результате происходит экстенсивный рост торговых сетей (а некоторые торговцы управляют сразу несколькими брендами) и происходит это на фоне снижающейся доходности (отдачи с 1 м2 арендуемой площади).

Но наш обзор не будет полным без третьей составляющей рынка - покупателей.

ВОПРОС ТРЕТИЙ - ПОКУПАТЕЛИ, СТИЛЬ ПОВЕДЕНИЯ.

Петербуржцы за последние годы сменили стиль потребления. Рынок перестал быть рынком продавца (когда покупалось всё) и стал рынком покупателя. Ушли в прошлое вещевые рынки, многократно увеличилось предложение, появились торговые центры мирового уровня и даже выше (к примеру “MEGA” специально создана для России – в других странах её пока нет).

Как возникшее изобилие сказалось на потребительском поведении жителей города?

Социологи отмечают два важных фактора:

1) Нежелание ехать за покупками далеко. Если 4 года назад социологи констатировали желание ехать в магазин до 60 минут (в один конец),  то 2 года назад люди не рассматривают магазины дальше 40 минут езды. В 2006 году при опросах были получены ещё более ошеломляющие результаты – люди не едут дольше 20 минут. А зачем? Все везде одинаковое…

2) Желание иметь всё как можно ближе к дому (возникла потребность иметь магазины шаговой доступности, особенно в спальных районах, где за последние годы гипермаркеты вытеснили небольшие магазинчики)

При этом покупательная способность населения всё ещё находится на низком, в сравнении с Европой, уровне.

Вот мы и рассмотрели в общих чертах три составляющие рынка ритейла в Санкт-Петербурге.

Вы спросите - а что нас ждёт дальше?

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА РИТЕЙЛА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

Прогнозы дело не благодарное, но мы рискнём и экспертно оценим преспективы развития рынка на ближайшие 5 - 6 лет.

Итак, фаза экстенсивного развития рынка закончится через 2 - 4 года. За это время на рынке появится ещё 1 - 1,5 млн. кв. м. торговых площадей, что приведёт к очень высокой обеспеченности горожан торговыми площадями (ориентировочно до 400 - 450 кв.м./1000 человек).

Именно такой уровень обеспеченности торговыми площадями на фоне ограниченной платёжеспособности населения должен привести к структурным изменениям на рынке и переходу к интенсивной стадии развития.

С точки зрения собственников и арендаторов ТРК, переход к этапу интенсивного развития рынка будет ознаменован падением доходности бизнеса до минимально приемлемого уровня. Сроки окупаемости новых ТРК будут увеличиваться, достигая 8 - 10 лет, доходность от торговли на арендованных площадях тоже будет минимальной. Вследствие ужесточения ценовой конкуренции ориентация рынка сместится к привлечению наибольшего количества покупателей и увеличению прибыли за счет роста объема продаж, а не цен. В таких условиях конкурентное преимущество получают торговые сети, действующие по принципу близости к клиенту (широко представленные на рынке в большом количестве ТРК).

Как будет реагировать рынок на такие изменения?

Собственники ТРК и инвесторы будут проводить следующие мероприятия:

1) Диверсификация выражающаяся в дальнейшем расширении развлекательной функции и других сервисов;

2) Вывод на рынок новых форматов, не представленных сейчас в силу экономических сображений (типа OUTLET -центров);

3) Оптимизация работы и структуры действующих ТРК;

4) Активная работа по привлечению арендаторов, создание пулов арендаторов, ориентированных на одну и ту же целевую группу;

5) Переработка концепций неудачных ТРК;

6) Тиражирование наиболее удачных форматов ТРК, создание сетей, объединенных единой концепцией и набором доп.услуг;

Арендаторы скорее всего будут действовать в направлениях:

1) На рынке будут появляться новые бренды, общее число которых может достичь 300 - 350 шт;

2) Сети будут оптимизироваться, более кретично подбирая ТРК;

В целом потребители от этих событий только выигрывают. Расширется ассортимент, товары станут ещё более доступными. Главное не допустить монополизации рынка.

Если при прочтении статьи у Вас появились вопросы, Вы можете задать их нам и мы неприменно ответим.

 

Материал подготовлен сотрудниками компании "Питер Девелопмент"

rss